Een ander trending topic in de wereld van bouw en vastgoed is de NEN 2767 inspectiemeting. Bij menig klant en op menig vacature wordt hiernaar verwezen. Vastgoedpartijen willen zelfs graag een 'algemene score' ontvangen voor hun object om die vervolgens weer in de toekomstvisie te verwerken. In deze blog hoop ik wat misvattingen over dit onderwerp uit de wereld te helpen.

Wat is NEN 2767 precies?

www.nen.nl geeft de volgende omschrijving mee: '[…] geeft een methode om de conditie van bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen. In de methodiek is gesteld dat de invloed op de bedrijfsvoering geen relatie heeft met de conditie.'

Het zorgt ervoor dat iedereen op een eenduidige manier zijn inspectie vastlegt en met een eenduidige score beoordeelt. Een bijzonder handige tool om alle inspecteurs via hetzelfde stramien te laten werken. Maar niet meer dan dat. De cursus omtrent NEN 2767 en het in de praktijk toepassen zegt dus niets over de kennis en kunde van de inspecteur. Wanneer je deze methodiek toepast ben je niet automatisch een goede inspecteur, en andersom.

Hoe wordt de score van een conditie bepaald?

Zonder te diep in detail te treden wordt bij het toekennen van een score een combinatie gemaakt tussen de intensiteit en de omvang van een bouwkundig gebrek. Vervolgens wordt er bepaald hoe ernstig het gebrek de werking van het gebouw beïnvloedt. Vervolgens wordt hier een 'gemiddelde' score aan toegekend. Deze score ligt dan tussen de 1 (nieuw staat) en de 6 (zeer ernstig gebrek). Per te meten materiaal, onderdeel of detail (metselwerk, voegwerk, schilderwerk, etc.) wordt slechts 1 alles omvattende score toegekend.

Bijvoorbeeld: alle raamkozijnen aan een buitengevel krijgen een bij een meting de score 4. Aan deze score is niet af te lezen of alle kozijnen opgeschuurd en opnieuw geverfd moeten worden, of dat alle kozijnen in nieuw staat verkeren en er twee kozijnen uit elkaar vallen.

Kortom, het is een handige methodiek om een eenduidige inspectie voor uw object te genereren. Maar het is niet het gouden ei om u in één oogopslag inzichtelijk te maken hoe een pand 'ervoor staat' zoals zo vaak gevraagd wordt.

Niels.

Een veelvoorkomend probleem bij vastgoed is legionella. Ik merk in mijn omgeving dat er veel algemene informatie bekend is over dit topic. Maar er zijn ook een aantal misvattingen en puntjes op de spreekwoordelijke i die ik hier wil bespreken. Legionella bestaat in vele vormen. En afhankelijk van de vorm is deze vrij onschuldig tot dodelijk. Het enge aan legionella is dat een ernstige besmetting onopgemerkt blijft. Bij onacceptabele concentraties is het water nog steeds kleur- en reukloos.

Legionella ontstaat in langdurig stilstaand water

Dit is niet helemaal waar. Legionella is altijd aanwezig in ons leidingwater. Zij het in kleine en acceptabele concentraties. Het heeft alleen een stimulans nodig om te groeien. En hiervoor zijn 'hot spots' en stilstaand water ideaal. Een hot spot is een plek waar het koude leidingwater door een externe bron ongewenst wordt opgewarmd. Bijvoorbeeld als een waterleiding in de buurt komt van een C.V.-leiding. Legionella gedijt het liefst bij temperaturen vanaf 20 graden celsius. Vanaf 35 graden celsius wordt de groei exponentieel. Uiteindelijk kan er een filmlaagje ontstaan aan de binnenzijde van je waterleiding. Vanaf dit moment is er sprake van een serieuze besmetting en moeten maatregelen getroffen worden door een specialist.

Met legionella besmet water drinken is schadelijk

Dit is niet waar. Hoewel ik het niet aanraad, is het in principe niet schadelijk om water met hoge concentraties legionella te drinken. Het risico zit bij het inademen van nevel, zoals bij het douchen. Dan komt de bacterie in de longen. En juist daar is de bacterie schadelijk, of zelfs dodelijk.

Tien minuten doorspoelen helpt

Dit is deels waar. Tien minuten doorspoelen helpt wel degelijk. Wanneer je drie weken van huis bent geweest, of zojuist aangekomen op de vakantiebestemming moet je alle tappunten tien minuten laten door lopen. Let er echter wel op dat een douchekop nevel veroorzaakt! Dus bij direct douchen na het spoelen sta je alsnog in de potentieel gevaarlijke nevel.

Niels.

Dat er veel verandert in de bouwwereld momenteel moge duidelijk zijn. 3D printen en domotica zijn primaire voorbeelden. Er is echter ook een conceptuele trend aan het gaande. En dat is eigen inbreng of medezeggeschap over de nieuwwoning. Deze trend is al enkele jaren zichtbaar en de hoedanigheid neemt toe. Dit is uiteindelijk ook heel logisch. Het is ten slotte slechts de grootste investering die u in uw hele leven zal doen. En bij een auto mag u tevens ook zelf de kleur, het interieur en toeters en bellen uitkiezen. Waarom zou u hier dan iets van mogen vinden? Juist. Op het gebied van eigen inbreng zitten diverse niveaus en structuren. Waar het in het verleden ging om een voorzichtige dakkapel of een uitbouw in de achtertuin bestaan er tegenwoordig al hele 'medeopdrachtgevers-dorpen' met gemeenschappelijk bedachte voorzieningen als een binnentuin, of een zwembad. Bij deze dorpen is alles binnen de grenzen van het bestemmingsplan en financiële haalbaarheid geoorloofd. Dit resulteert in een mooi en exotisch gevelbeeld waarbij diverse woninghoogtes, gevelkleuren, metselverbanden en vides elkaar afwisslen.

Ook komen er steeds meer initiatieven om woningprojecten als collectief op te pakken als particulier. Het zogeheten Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Uw eigen visie, samen met uw buren, tot werkelijkheid laten komen is leuk en spannend! En tevens is het goedkoper dan een woning kopen. Dit komt omdat de woning niet met een winst oogmerk wordt gebouwd, tevens wordt geen makelaar ingeschakeld en kunnen andere uiteenlopende zaken zelf opgepakt worden. De prijsverlaging gaat dus wel gepaard met meer inspanning. Bij dit soort trajecten is het tevens extra interessant om een bouwbegeleider in te schakelen die u wegwijs kan maken in de wondere wereld van de bouw.

Het is een bijzondere tijd die wij met zijn allen tegemoet gaan. Wat ik mij afvraag is hoe het straatbeeld in de toekomst bepaald zal worden. In mijn optiek moeten wij ervoor waken dat een stad niet het image krijgt van onsamenhangend geheel. Iets waar architecten 10 jaar terug bang voor waren met de hoogbouw van Rotterdam. Uiteindelijk heeft Rotterdam een waanzinnige skyline gekregen, maar nu dwaal ik te veel af. De exotische stukjes mogen, nee moeten, van mij blijven en gerealiseerd worden. Maar dit blijft mooi zolang dit een relatief beperkte oplage krijgt.

Niels.

Gelukkig beginnen wij voorzichtig uit de put van de crisis te klimmen. Het meest tastbare bewijs is de drukte op de snelweg. Maar ook via andere kanalen in mijn netwerk en uit vakbladen blijkt dat weer steeds beter gaat. Architecten gaan voorzichtig uitbreiden, ontwikkelaars durven over weer mee te doen. Er wordt zelfs beweerd dat er momenteel weer evenveel huizen worden verkocht als op het hoogtepunt voor de crisis. De prijs blijft echter nog een beetje achter. Dit heeft doorgaans ook meer tijd nodig. Goed nieuws voor huizenzoekers, slecht nieuws als u vlak voor de crisis een woning hebt gekocht. Er is één plek in Nederland die daar geen last van lijkt te hebben: Amsterdam. Tegenwoordig is Amsterdam hipper dan ooit. Dit zie je niet alleen aan de prijs per m², deze is namelijk in Amsterdam gemiddeld genomen het hoogst, maar u ziet het ook aan de grote schaarste aan huizen. Wanneer er veertig woningen te koop worden aangeboden, dan komen hier honderden serieus geïnteresseerden op af. Er bestaat zelfs een camping bij Buiksloterham (ten noorden van het IJ) waar een wachtlijst is voor mensen met interesse voor een zelfbouwkavel. Je mag niet langer dan twee uur van de camping weg zijn, dan is je plekje vergeven. Sommige campingbewoners wonen hier al langer dan een jaar! Amsterdam is zelfs zo populair dat bij een te koop aangeboden woning mensen direct een bod uitbrengen zonder de woning te bezoeken. Het lijkt wel of iedereen koste wat het kost in Amsterdam wil wonen. Wanneer je afgelopen jaren een woning of vastgoedobject hebt gekocht in Amsterdam, dan heeft u nu een goudmijn in handen. Maar als Amsterdammer zit u midden in deze gekte en hebt u dit allang door.

De ontwikkelingen bij de Houthavens staat in mijn optiek symbool voor de vooruistrevende blik van Amsterdam. Het sterke van de oude architectuur komt terug in een moderne jas, waardoor een totaal eigentijdse look ontstaat. Tegelijkertijd geeft deze architectuur een knipoog naar de vertrouwde bestaande gebouwde omgeving van Amsterdam. Een aangename blend die menig Amsterdammer het hart sneller laat kloppen.

Niels.

Bij ons in de wijk is veel sprake van verzakkingen. Een onderwerp wat naast de technische omschrijven ook een juridische en maatschappelijke lading mee kan brengen. Het herstellen van fundering is geen pretje. Het kost veel geld, en in het nadeligste geval mag je vloer er ook even uit. Fundering is een belangrijk topic en interessant om iets meer van af te weten.

Laten we bij het begin beginnen; wat doet een fundering precies? Simpel gezegd draagt de fundering de woning. En afhankelijk van het type ondergrond is de aanpak iets anders. De meest voorkomende fundering in Nederland is een fundering op palen; de grond is immers erg zacht en kan zelfstandig geen woning dragen. Na een sonderingsonderzoek worden de heipalen tot in de zandlaag geslagen. Tegenwoordig met een kraan, in het verleden met een soort guillotine. Het blad was echter vervangen door een zwaar blok van het één of het ander. Doet er verder niet toe.

Het belangrijkste onderscheid in de heipalen vind je in de materiaalkeuze; beton of hout. De betonnen heipaal is stevig, is gewapend en zal zelden voor problemen zorgen. De grootste problemen vind je bij de ouderwetse houten palen. Dit heeft te maken met de eigenschappen die hout heeft. Is het hout droog? Blijft het droog? Prima, opzich niets aan de hand. Is het hout nat? Blijft het nat? Prima, ook niets aan de hand. Het probleem zit hem in nat hout wat over langere termijn opdroogt.

Mogelijk ten gevolge van een dalende grondwaterstand. Simpel toch? Gewoon het grondwater op niveau houden en alles komt goed. Nou.. dat ligt helaas iets moeilijker. Er zijn verscheidene redenen te benoemen waardoor het grondwaterstand kan dalen. Enerzijds door de seizoensgebonden schommelingen, anderzijds door techniek. Een lekkende riolering is mogelijk wel de grootste bedreiging. Maar Niels, dan komt er toch juist meer water in de grond terecht? Fout. Het werkt precies andersom. Bij een lekkende riolering zit een opening (of meerdere openingen) in de leiding waardoor grondwater de riolering in lekt. Op termijn zal het grondwater hierdoor gestaag dalen, waardoor natte houten palen droog komen te liggen. Een broedplaats voor schimmels wat uiteindelijk resulteert in houtrot. De palen verliezen hun draagkracht en het huis begint te zakken. Het rottingsproces is gelukkig relatief traag. Het kan zo'n 80-100 jaar duren voordat het daadwerkelijk mis gaat. Maar dit is lang niet altijd het geval.

Een andere belangrijke oorzaak van een dalende grondwaterstand is een grootschalig bouwproject. Tijdens grote projecten wordt geregeld, al dan niet bewust, grondwater weggetrokken. Het is belangrijk om in de gaten te houden als er in de buurt van uw huis een bouwproject gaande is!

Naast houtrot, veroorzaakt door schimmels, is er ook sprake van een andere kwaal: ook wel de palenpest genoemd. De palenpest wordt veroorzaakt door een bacterie. Het vervelende is dat de grondwaterstand hier geen invloed op heeft en dat het dus niet eenvoudig is om te voorkomen. Grenenhouten palen zijn het gevoeligst voor de palenpest. Die mogen hierdoor niet meer worden toegepast. De palenpest vind je voornamelijk in de omgeving van Amsterdam en Haarlem.

Gelukkig hebben betonnen heipalen hier geen last van en zal het op (lange) termijn vrijwel niet meer voorkomen!

Niels.

De laatste jaren is leegstand van kantoren een trending topic geweest. In de media werd hier uitgebreid aandacht aan besteed, maar inmiddels ook in kroegen en op verjaardagen. Ook ik werd hier veel op aangesproken wanneer ik vertelde wat voor werk ik deed. Uiteindelijk wijst de meerderheid van de mensen met de schuldige vinger naar vastgoedpartijen en ontwikkelaars. Maar is dit wel terecht? Om dit topic iets tastbaarder te maken trek ik een parallel met de autowereld:

U hebt in het verleden een splinternieuwe Mercedes gekocht. Na 10 jaar trouwe dienst begint de auto achterhaald te raken. Er zijn nieuwe technieken op de markt, zoals ingebouwde navigatie, een startknop in plaats van een sleutel én er bestaan zelfs apps om de huidige temperatuur in uw auto te meten! Bovendien hebben de esthetische ontwikkelingen niet stilgestaan en ziet het er dus allemaal gelikter uit. Gaat u als eigenaar dan een navigatiesysteem in het bestaande dashboard laten aanbrengen? U bent dan uw auto een aantal dagen kwijt, u krijgt een niet-representatieve vervangende auto en het voelt dus minder prettig om hier in te rijden (visitekaartje). Of is het gewoon tijd voor een eigentijdse bak met alle toeters en bellen?

Dit is precies wat er afgelopen jaren is gebeurd. Installaties van kantoorpanden hebben een houdbaarheidsdatum, na een bepaalde periode zijn zij ingehaald door nieuwe technieken. Om maar niet te spreken over de exotische gevelvormen van de jaren '70 en de ó zo fijne trespa beplating. Op enig moment moet het pand (uw visitekaartje) aangepakt worden. Bij een auto bent u deze wellicht 2 dagen kwijt. Bij kantoorpanden kan dit zelfs enkele jaren duren. Stel: u hebt een kantoorruimte gehuurd in een dergelijk pand. Blijft u dan enkele jaren rondrijden in een gehavend visitekaartje? Blijkbaar zijn er veel bedrijven die liever verhuizen en daarmee slechts een maand ongemak ervaren. Dit ziet u ook terug in de huidige markt; de A locaties zijn tot de nok verhuurd, het probleem zit voornamelijk bij de B en C locaties.

De ontwikkelaars en vastgoedpartijen krijgen vaak de schuld, want zij bouwen immers de nieuwe kantoorpanden. Wat hebben zij echter aan een kantoorpand zonder afnemer(s)? Blijkbaar is er voldoende vraag om dit met een gering risico te laten bouwen. En misschien wordt het ook wel aangejaagd door de duurzaamheidstrends in de vastgoedwereld.

Niels.

Vindt u iets van dit onderwerp? Of hebt u vragen? Bel of mail gerust naar 06-5311 3346, of niels@encea.nl

Het is altijd prettig om dingen aan je huis te veranderen. Zoals een nieuwe keuken, een dakkapel aan de tuinzijde of het onderhouden van buitenkozijnen. Dit zijn toevallig allemaal voorbeelden van werkzaamheden die vergunningsvrij mogen worden verricht. Het is echter niet altijd even voor de hand liggend of een omgevingsvergunning wel of niet verplicht is. Wil je iets in de achtertuin (achtererf) plaatsen? Dan mag dit in enkele gevallen vergunningvrij. Hetzelfde object in de voortuin, of zelfs de zijtuin, zetten zal echter nooit vergunningsvrij mogen. Om te bepalen of iets vergunningsvrij kan worden gerealiseerd moet u bekend zijn met de regels, terminologiën en berekeningen. Hier zal ik u niet mee vermoeien. De belangrijkste tip die ik kan geven bij vergunningsplichtige aanbouw en verbouwingen is; breng uw buren op de hoogte van de bouwwerkzaamheden en creëer draagvlak! Zelfs als de omgevingsvergunning verleend is kunnen de buren bezwaar aantekenen. Indien de gemeente de bezwaarmaker in het gelijk stelt mag u niet verder met uw werkzaamheden. Alle aanvragen van een omgevingsvergunning moeten worden gepubliceerd in een gemeentelijk blad, huis-aan-huis blad of op internet.

Bij vergunningvrij bouwen is het niet mogelijk om bezwaar aan te tekenen. Wel kunnen buren een onderzoek laten doen naar de correctheid van de werkzaamheden; volgt u de regels? En is de aanbouw ook volgens de regels? De buren moeten dan wel hinder ondervinden van het bouwwerk.

Dit alles gaat gepaard met een breed scala aan regels, uitzonderingen en berekeningen. Het is dus altijd raadzaam om hier uitgebreid aandacht aan te besteden.

Niels.

Wanneer je naar een huis kijkt vallen een aantal onderdelen gelijk op. Zo zie je een dak, ramen, een voordeur en natuurlijk de gevel. In de bouwwereld wordt het zichtbare deel van de gevel ook wel het buitenspouwblad genoemd. Het buitenspouwblad maakte zijn introductie rond de jaren '30 van de vorige eeuw. Het buitenspouwblad werd echter pas structureel toegepast vanaf 1960 wegens een wijziging in de regelgeving.

Wat doet een buitenspouwblad?

Het buitenspouwblad is niets meer dan een ordinaire regenjas voor het huis. Het buiten houden van wind en regen is zijn taak. Het buitenspouwblad staat daarom een aantal centimeter voor het 'echte' huis. De ruimte die hierdoor ontstaat wordt ook wel een spouw genoemd. Hier kom ik in een andere blog op terug.

Net als in de modewereld is deze regenjas gevoelig voor trends. Hij heeft dus verschillende esthetische verschijningsvormen. Door de jaren heen zijn diverse trends en materialiseringen toegepast. Hout, metselwerk, kunststof beplating of zelfs natuursteen. Bij eengezinswoningen wordt echter vrijwel altijd metselwerk gebruikt.

Andere trends die worden toegepast zijn het schilderen van het buitenspouwblad, of het aanbrengen van een waterafstotende laag (hydrofoberen). Hoewel het schilderwerk van een gevel er mooi uit kan zien levert dit ook een groot risico met zich mee; het buitenspouwblad kan minder goed, of helemaal niet, ademen. Wanneer er bij een (stevige) regenbui door een kiertje of opening water naar binnen dringt, dan kan het zo zijn dat het water er niet meer uit kan. Dit kan zich gaan ophopen. En uiteindelijk vindt het een weg richting de binnenzijde van uw huis. Met houtrot of schade aan schilder- en stucwerk als resultaat. De herstelwerkzaamheden zullen in het gunstigste geval al snel enkele honderden euro's kosten. Dergelijke lekkages en ophopingen zijn vaak niet direct zichtbaar. Hierdoor loop je dus al snel achter de feiten aan. Ditzelfde geldt voor hydrofoberen. Enerzijds hoeft de gevel minder onderhouden te worden, anderzijds gaat het goed fout wanneer er een zwakke plek in deze laag zit.

Natuurlijk hoeft het niet mis te gaan, maar het is belangrijk om bewust te zijn van de risico's!

Niels.